L’approche de l’échéance contractuelle du bail commercial est souvent source de questionnements. Comment renouveler mon bail commercial ? Comment calculer et fixer le loyer renouvelé ? Puis-je demander une diminution ou une augmentation de mon loyer ? A quelles conditions le bail renouvelé se conclut-il ?
Nos avocats spécialisés dans la question du renouvellement du bail commercial accompagnent quotidiennement locataires et bailleurs au cours de cette phase particulière s’intercalant entre deux périodes de neuf années. Bien conduire ce renouvellement est primordial. Si, en effet, le bail commercial renouvelé l’est aux conditions du bail initial, l’entrée en vigueur de nouvelles dispositions, les évolutions du quartier ou de l’activité du preneur au cours du bail expiré conduisent à renégocier certaines clauses, dont le loyer.
Via ce site, nos avocats vous assistent et vous conseillent stratégiquement, pas seulement juridiquement mais également économiquement, du premier acte jusqu’à la conclusion du bail commercial renouvelé. Nous nous proposons de répondre aux questions principales que se posent bailleurs et locataires, soit peu de temps avant l’échéance contractuelle, soit après celle-ci. Si certaines de vos questions n’ont pas trouvé de réponse, notre équipe d’avocats se tient à votre disposition pour échanger par téléphone, par mail, ou lors d’un rendez-vous.
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Les questions fréquemment posées en matière de renouvellement de bail commercial
Quelles sont les conditions préalables au renouvellement du bail commercial ?
Le bail commercial confère au preneur un droit au renouvellement. Pour bénéficier de ce droit d’ordre public, le preneur doit remplir certaines conditions comme l’immatriculation du preneur et la propriété d’un fonds de commerce exploité effectivement au cours des trois dernières années dans un local bâti.
Les conditions du renouvellement du bail commercial
Comment renouveler son bail commercial lorsque l’on est bailleur ?
Le bailleur offrant le renouvellement à son locataire lui délivre un congé par acte d’huissier, au moins six mois à l’avance ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Il précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné et reproduit le dernier alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce. Il peut proposer également un loyer de renouvellement.
Comment le bailleur peut-il renouveler son bail commercial ?
Comment renouveler son bail commercial lorsque l’on est locataire ?
Le preneur qui souhaite former une demande de renouvellement, doit le faire à défaut de congé de la part du bailleur et dans les six mois qui précèdent la fin du bail. Il peut également le faire à tout moment au cours de sa tacite prolongation, c’est-à-dire à compter du lendemain de la fin du bail.
Comment le locataire peut-il renouveler son bail commercial quand on est locataire ?
Comment calculer le loyer du bail commercial renouvelé ?
Sauf cas de déplafonnement, pour déterminer le nouveau loyer renouvelé, il faut multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l'indice de référence choisi par les parties ou publié neuf ans auparavant.
Comment le loyer du bail commercial renouvelé est-il déterminé ?
Comment calculer le loyer du bail commercial renouvelé à usage exclusif de bureaux ?
Les locaux à usage exclusif de bureaux échappent également à la règle du plafonnement et sont fixés par comparaison au prix du marché pour des locaux équivalents. L’usage exclusif de bureaux se fait par appréciation de la clause de destination, laquelle doit se référer à des activités purement intellectuelles, sans marchandises.
Comment le loyer du bail commercial renouvelé de bureaux est-il déterminé ?
A quelles clauses et conditions le bail commercial est-il renouvelé ?
Le bail commercial se renouvelle aux clauses et conditions du bail précédent. Les parties étant toutefois libres de modifier conventionnellement certaines des conditions initiales en fonction des circonstances existant au jour du renouvellement. En outre, les nouvelles dispositions législatives peuvent les conduire à supprimer ou amender certaines clauses.
Quelles sont les clauses et conditions du bail renouvelé ?
Le bailleur peut-il augmenter le loyer en le déplafonnant ?
Le bailleur peut demander à ce que le loyer soit fixé à la valeur locative et être ainsi déplafonné en démontrant que sont intervenues des modifications notables des éléments de la valeur locative tels que les caractéristiques des locaux loués, la destination autorisée, les obligations des parties et les facteurs locaux de commercialité.
Comment augmenter le loyer renouvelé de son bail commercial ?
Qu’est-ce que le plafonnement du déplafonnement ?
Le législateur a encadré le déplafonnement en instaurant un lissage du déplafonnement du loyer afin de préserver le preneur d’une hausse trop brusque. La loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel ajoute à l’article L. 145-34 une limitation annuelle de 10 %, sous la forme de paliers, à l'augmentation du loyer qui résulte du déplafonnement.
En savoir plus sur le plafonnement du déplafonnement
Le preneur peut-il diminuer le loyer du bail renouvelé ?
Dans le cas où la valeur locative est inférieure au dernier loyer en cours, le preneur peut demander à faire fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative. La règle du plafonnement étant exclue, il sollicite, à défaut d’accord avec le bailleur, la fixation judiciaire. Le juge procédant alors, bien souvent, à la désignation d’un expert.
Le locataire peut-il diminuer le loyer du bail renouvelé ?