Comment renouveler son bail commercial lorsque l’on est preneur ?

renouvellement bail commercial

La demande de renouvellement du bail par le locataire se fait à défaut de congé délivré par le bailleur.

Le preneur, en effet, qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Le formalisme de cette demande est visé à l’article L. 145-10 du Code de commerce qui en rappelle la forme, les délais, et les stipulations à reproduire dans l’acte de demande de renouvellement.

La condition préalable : le défaut de congé

Comme le précise l’article L. 145-10, le locataire ne peut faire une demande en renouvellement de bail qu’à défaut de congé.

Toute demande de renouvellement formulée par le locataire prématurément, c’est-à-dire plus de six mois avant l’expiration du bail est inopérante.

Que faire en cas de concours entre un congé et une demande de renouvellement ?

Il peut arriver que le congé du bailleur et la demande de renouvellement du preneur se croisent.

Si le congé a été signifié par le bailleur pour la date d’expiration contractuelle du bail, une demande de renouvellement serait sans objet.

Si le bailleur a délivré le congé avec offre de renouvellement du bail pour une date postérieure à celle contractuelle prévue pour l’expiration du bail, le preneur conserve le droit de former une demande en renouvellement pour une date plus proche.

L’auteur de la demande

La demande de renouvellement doit être formée par le preneur, qu’il s’agisse du preneur d'origine, du cessionnaire ou de tout ayant droit du locataire d’origine ou cessionnaire.

En cas d’indivision, la demande doit être formée par eux tous. Un indivisaire seul ne peut former lui-même, seul, une demande de renouvellement sauf à avoir un mandat spécial.

En cas de société preneuse, la demande de renouvellement doit être formée au nom de la société par son représentant légal.

Le destinataire de la demande

Le destinataire de la demande est le bailleur.

S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut à l'égard de tous, sauf stipulations ou notifications contraires.

L'article L. 145-10 du Code de commerce, en son alinéa 2, prévoit que le gérant du bailleur est réputé avoir qualité pour recevoir la demande du locataire sauf si le bail comporte une clause contraire ou si le bailleur a notifié sa volonté de recevoir personnellement la demande.

Cependant, en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier n’a pas le pouvoir d’acquiescer à une demande de renouvellement sans le concours du nu-propriétaire (Cass. Civ. 3ème, 21 mai 2014, n° 13-16.578). Ainsi toute demande de renouvellement adressée au seul usufruitier est nulle.

La date de la demande

La demande de renouvellement du preneur est formée soit dans les six mois précédant l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation.

Ce délai de six mois est un délai maximal. Ce qui signifie que toute demande formée plus de six mois avant la date d'expiration du bail est irrégulière.

Le bailleur peut invoquer cette irrégularité. La conséquence étant que la demande de renouvellement ne produit aucun effet (Cass. Civ. 3ème, 11 février 1987, n° 85-16.162).

Quel est l’intérêt pour le bailleur de s’en prévaloir ?

L’intérêt pour le bailleur réside dans le fait que toute demande de renouvellement nulle conduit à ce qu’aucune des parties n’est réputée avoir agi à compter de l’échéance du bail.

Or, si le bail se poursuit au-delà d’une durée totale de douze années (en comptant les neuf ans contractuellement fixés), sans qu’aucune des parties n’agisse, le loyer est automatiquement déplafonné et donc fixé à la valeur locative.

Le preneur peut-il se prévaloir de la nullité de sa propre demande ?

La réponse est négative. Seul le bailleur le peut (Cass. Civ. 3ème, 16 octobre 2012, n°).

Étant précisé que si la demande est formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification est celle de l'expédition de la lettre.

En cas de non présentation au bailleur, le preneur doit la renouveler par acte extrajudiciaire, en application de l’article R. 145-38 du Code de commerce.

La forme et le contenu de la demande

La demande de renouvellement s’opère par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La demande doit-elle contenir une proposition de loyer ?

La demande de renouvellement tend à obtenir la position du bailleur sur le principe même du renouvellement. Toutefois, le preneur peut également y proposer un nouveau loyer renouvelé.

Dans pareil cas, le nouveau loyer est dû dès que le nouveau bail prend effet. La même solution s'applique lorsque le locataire formule sa proposition de loyer postérieurement.

Le preneur devant, dans tous les cas, inclure à sa demande la reproduction des termes suivants de l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

En cas de non-respect des conditions de forme ou l'omission de la reproduction des termes de l'article L.145-10, la demande formée est nulle.

Sauf, bien entendu, à ce que les parties concluent ultérieurement un nouveau bail. L’accord en question couvrant l'inexistence ou la nullité des formalités préalables.

La réponse du bailleur

Le bailleur peut accepter ou refuser la demande.

Dans tous les cas, il dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître sa réponse.

Dans le cas où il refuse, le congé refusant la demande doit être adressée par acte d’huissier et préciser les motifs. Le bailleur devant en outre se positionner sur l’offre ou l’absence d’offre d’une indemnité d’éviction et, dans ce cas, en préciser les raisons.

L’acte doit également, à peine de nullité, indiquer que le preneur qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’acceptation peut être expresse ou tacite.

Si elle est expresse, c’est par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier, ou encore par tout autre moyen.

Si elle est tacite, c’est parce qu’à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Le silence du bailleur pendant le délai de trois mois après la demande de renouvellement équivaut donc à une acceptation de principe de cette demande.

L’acceptation du bailleur emporte-t-elle acceptation du loyer renouvelé proposé par le locataire ?

La réponse est négative. La présomption d'acceptation ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Le bailleur conserve le droit de demander la fixation d'un nouveau loyer (Cass. Civ. 3ème, 4 mai 2011, n° 10-15.473) qui prendra effet à compter de sa demande.

Le bailleur qui a accepté le renouvellement peut-il se rétracter ?

Oui. Quelle que soit son acceptation, la décision du bailleur n’est pas définitive. Il peut se raviser et exercer son droit d’option (c’est-à-dire refuser le renouvellement) ou invoquer les motifs graves et légitimes (s’il n’en avait pas connaissance lorsqu’il a accepté) pour refuser de verser une indemnité d’éviction.