Le renouvellement du bail commercial répond à un régime de fixation du loyer différent selon que le bail est à usage exclusif de bureaux ou non. Le régime applicable dans ce second cas est celui de l’article R. 145-11 du Code de commerce qui prévoit un loyer fixé par comparaison aux locaux équivalents.
Ainsi, contrairement à une destination non-exclusivement dévolue au bureau, le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux n’est pas soumis à la règle du plafonnement.
L’article R. 145-11 du Code de commerce le fixe à la valeur locative, par référence au prix de marché pour des locaux équivalents, corrigé le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou de consistance avec les locaux loués.
Qu’est-ce qu’un local à usage de bureaux ?
L'article R.145-11 ne précise aucune définition de bureaux.
La Cour de cassation retient dès lors une définition extensive comprenant non seulement les activités administratives, mais également les locaux affectés à la réception de la clientèle, dès lors qu'ils ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.
Ainsi, ce n’est pas tant le type de local (en rez-de-chaussée, en étage, etc.) qui définit la notion de bureaux mais l’usage qui en est fait et la présence ou non de marchandises.
A titre d’exemple, il est admis par la Cour de cassation que l’activité de banque (d’agence bancaire) est essentiellement d'ordre comptable, administratif ou juridique, sans être affectée par la réception de clients, ni par l'usage d'une boutique (Cass. Civ. 3ème, 13 novembre 1986, n° 84-11.778).
C’est la même solution qui a été retenue pour les agences immobilières, de voyage, d’assurance, d’intérim.
Qu’est-ce qu’un usage « exclusif » de bureaux ?
L’usage exclusif (c’est-à-dire unique) de bureaux doit être analysé directement à l’aune des clauses du bail, et plus particulièrement de celle de destination.
Si la clause prévoit que les locaux seront destinés à usage de bureaux pour l'exercice du commerce d'agence de photographies publicitaires et d'archive photothèque, l’usage exclusif ne sera pas retenu.
D’une façon générale, la pluridestinations n’écarte pas automatiquement l’activité d’usage exclusif de bureaux. Tout dépend des multiples destinations autorisées.
La présence de clauses de destination permettant l’exercice d’activités commerciales impliquant la présence de marchandises, pourra permettre d’écarter l’usage de bureaux exclusif.
En cas d’imprécision de la clause de destination, le juge se penchera sur les autres clauses du bail, comme par exemple la clause de destination seule n’est pas suffisante. Il faudra également regarder d’autres clauses du bail comme celle de sous-location ou de cession, la présence ou non d’un bail à usage mixte d’habitation.
Que faire en cas de clause de destination imprécise ?
Les juges se fieront à la configuration et à l'aménagement des lieux, et surtout à l'utilisation effective des locaux par le locataire, qui semble être, dans ce cas précis, le critère déterminant.
Que faire en cas d’absence de clause de destination ?
Ce cas est rare en pratique mais peut se rencontrer. En pareille circonstance, le juge du fond se fondera sur les circonstances de l’espèce pour retenir l’activité autorisée par le bail.