La fixation du loyer lors du renouvellement du bail peut conduire à une augmentation du fait du déplafonnement (c’est-à-dire de sa fixation à la valeur locative).
Ce déplafonnement a été encadré par le législateur en vue de protéger le preneur dans le cadre d’un contexte de crise économique persistante. C’est via la loi 2014-626 du 18 juin 2014 que l’article L. 145-34 prévoit désormais une limitation annuelle de 10 %, sous forme de palier, à l'augmentation du loyer qui résulte du déplafonnement.
Quels sont les baux commerciaux concernés par cette limitation ?
Avant toute chose, il convient de rappeler que ces dispositions s’appliquent aux baux dont la date d'effet d'une demande de renouvellement ou d'un congé avec offre de renouvellement est intervenue au 1er septembre 2014.
Aussi, devront être exclus les baux dont la date d'effet de la demande de renouvellement ou du congé est antérieure au 1er septembre 2014. Ce, alors même que le loyer ne serait pas définitivement fixé à cette date.
En outre, cet alinéa 4 de l'article L 145-34 alinéa 4 du Code de commerce limite l'augmentation dans les deux cas suivants uniquement :
- Lorsque le loyer est déplafonné du fait d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° à 4° de l'article L 145-33 du Code de commerce, qui constituent avec le prix les éléments constitutifs de la valeur locative.
- Lorsqu’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail. Cela concerne les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans qui sont déplafonnés de plein droit en application des dispositions de l'article L 145-34.
Dans quels cas cette règle est-elle exclue ?
La règle du plafonnement du déplafonnement ne trouve pas à s'appliquer :
- aux baux des locaux monovalents, des locaux à usage exclusif de bureau et des terrains nus.
- aux baux faisant l’objet d’une fixation du loyer à un montant inférieur au loyer en cours.
- aux baux déplafonnés pour tacite prolongation du bail pendant une durée supérieure à douze.
- à l'indemnité d'occupation due entre la date du bail expiré et la date d'exercice du droit de repentir.
Comment calculer les paliers d'augmentation de 10 % ?
Aux termes de l’avis du 9 mars 2018, la Cour de cassation a considéré que l'augmentation du loyer déplafonné s'opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.
En outre, elle a indiqué qu’il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux, d'établir l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir.
Exemple de calcul des paliers :
Bail renouvelé dont le loyer initial était de 50.000,00 € et le loyer déplafonné de 100.000,00 €.
Le calcul est le suivant :
Année 1 : 55 000 €
Année 2 : 60 500 €
Année 3 : 66 550 €
Année 4 : 73 205 €
Année 5 : 80 525,50 €
Année 6 : 88 578,05 €
Année 7 : 97.435,85 €
Année 8 : 100.000,00 €.
Le loyer déplafonné sera ainsi atteint à la huitième année du bail.
Les parties peuvent-elles déroger à ce plafonnement du déplafonnement ?
Suivant l’avis du 9 mars 2018 (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2018, n° 17-70.040), la Cour de cassation a rappelé que les dispositions de l'article L 145-34 n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas appliquer la règle de limitation des augmentations.
Ainsi, de plus en plus après l’entrée en vigueur de la loi les parties ont prévu des clauses dérogeant à ce principe. L’économie du contrat se trouvant en effet bouleversé pour le bailleur qui pensait pouvoir se prévaloir d’une fixation à la valeur locative en fin de bail.
Les parties et leurs avocats devant alors bien circonscrire la clause afin de régir de la façon la plus économique viable le renouvellement du bail et la fixation de son loyer.