Pour chaque bailleur décidant de mettre fin au bail commercial se pose la question du versement de l’indemnité d’éviction. Tout congé du bail commercial portant refus de renouvellement, qu’il offre ou non le versement d’une indemnité d’éviction doit revêtir une forme particulière.
Ainsi, le bailleur qui souhaite refuser le renouvellement du bail doit délivrer un congé, ou, dans certains cas, répondre par la négative à une demande de renouvellement formée par le preneur.
Refus de renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Le congé avec refus de renouvellement répond aux mêmes exigences que celles du congé offrant le renouvellement. Il présente cependant quelques spécificités.
Avant toute chose, le congé est délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier.
Il doit indiquer les motifs pour lesquels il est donné. Cette précision est principalement applicable aux congés portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, mais pas le congé avec offre d'indemnité d'éviction.
En outre, tout congé de refus de renouvellement doit indiquer que tout preneur qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
À défaut de mention des motifs et/ou du délai de contestation, ou en présence de motifs ou mentions erronées, le congé encourt la nullité. Cette nullité est relative, cela signifie qu’elle ne peut être invoquée que par le preneur (et non par le bailleur qui souhaiterait revenir sur son congé en invoquant alors sa nullité).
Enfin, il est précisé que cette nullité est celle pour vice de forme visée aux articles 112 et suivants du Code de procédure civile (Cass. Civ. 3ème, 10 mai 1991, n° 89-15.026). Ce qui implique qu’elle ne peut être prononcée qu’en cas de préjudice subi par le locataire (Cass. Civ. 3ème, 18 mai 1989, n° 87-17.145).
Refus de renouvellement en réponse à une demande de renouvellement du locataire
Pour rappel, lorsque le bailleur n’a pas délivré de congé au moins six mois avant l’expiration contractuelle du bail, le preneur peut former une demande de renouvellement.
Cela se fait conformément à l’article L. 145-10, alinéa 4, du Code de commerce. A la suite de la demande formée par le locataire, le bailleur dispose d'un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître au locataire, par acte extrajudiciaire, sa décision de refuser le renouvellement, en précisant les motifs.
Nous vous renvoyons à notre page dédiée à la demande de renouvellement formulée par le preneur pour plus d’informations (lien vers la page « 3. Renouvellement - Comment renouveler son bail commercial (preneur) »).
Comme indiqué plus haut, l'exigence de motivation s’applique seulement au refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. Il a déjà été jugé qu’en cas d’offre de paiement d'une indemnité d'éviction, cette proposition constitue, au sens de l'article L 145-10, une motivation suffisante au refus de renouvellement (Cour d’appel de Versailles, 20 novembre 1997, n° 95-9272).
Cependant, de la même façon, la réponse du bailleur, qui doit être signifiée par acte d’huissier, doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.