Contrairement aux baux civils, et par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
Cependant, une fois dépassée l’échéance contractuelle (celle indiquée dans votre bail), celui-ci se prolonge tacitement. Simplement, on sort de la période de neuf ans. Chaque partie demeure tenue de respecter ses obligations, c’est-à-dire de délivrance et d’entretien (du chef du bailleur) et d’entretien et de paiement des loyers (du chef du preneur).
Comment renouveler son bail commercial lorsque l’on est preneur ?
Pour autant, pour repartir contractuellement sur une nouvelle durée de neuf années (ou plus), le bail doit être renouvelé, ce qui se matérialise par un nouvel acte. Le renouvellement du bail commercial est visé aux articles L. 145-9 du Code de commerce pour le bailleur.
L’auteur du congé
Très logiquement, c’est le bailleur qui doit délivrer le congé.
Toutefois, le congé peut être délivré par le représentant du bailleur ou encore son préposé, à la condition, cependant, que ce représentant ou ce préposé ait reçu un mandat spécial (Cass. Civ. 3ème, 10 octobre 1972, n° 71-20.094).
En cas de démembrement de la propriété, l'usufruitier ne peut pas délivrer seul un congé avec offre de renouvellement. Il a besoin du concours du nu-propriétaire afin de donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Il ne peut pas non plus consentir au renouvellement du bail seul.
De même, en cas d’indivision entre plusieurs propriétaires, il est nécessaire de réunir l’accord de tous pour notifier un refus de renouvellement. A défaut d’accord, il faudra recourir à la procédure prévue à l’article 815-5 du Code civil.
Tout congé notifié à la requête d'une personne, qu’elle soit physique ou morale, autre que le bailleur est nul sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice.
Le destinataire du congé
Le congé doit être délivré au locataire, c'est-à-dire celui qui est titulaire du fonds exploité dans les lieux loués.
Est inopérant tout congé délivré au gérant libre du fonds de commerce ou, en cas de démembrement de la propriété du fonds, à l'usufruitier au lieu du nu-propriétaire.
En cas de pluralité de locataires, la question se pose de leur solidarité. Si les locaux sont loués à plusieurs locataires solidaires, le congé délivré à l'un d'eux est opposable aux autres, par application de l'article 1313 (Cass. Civ. 3ème, 20 juillet 1989, n° 88-12.676). A défaut solidarité, le congé doit être délivré à chaque colocataire (Cass. Civ. 3ème, 21 octobre 1992, n° 90-21.738).
Si, enfin, le bail a été consenti à une société, le congé doit être délivré au représentant légal de la société, à un fondé de pouvoir ou à toute personne habilitée à cet effet. La notion de « personne habilitée » est interprétée et appréciée de façon large les tribunaux et cours.
La forme et le contenu du congé
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier.
Le congé peut-il être délivré dans une autre forme en cas d’accord des parties ?
Les parties ne peuvent pas déroger aux exigences de forme de l'article L. 145-9 du Code de commerce, quand bien même le bail en irait autrement ou que la soumission au statut des baux commerciaux serait seulement volontairement.
Le congé donné sous une autre forme est nul. La nullité est relative, ce qui signifie que seul le destinataire du congé peut s’en prévaloir. Il peut choisir de renoncer à se prévaloir de la nullité en acceptant, par exemple, de signer le bail.
Dans tous les cas, la nullité encourue peut être demandée en l’absence même de préjudice puisqu’il s’agit d’un vice de fond au sens de l’article 119 du Code de procédure civile.
Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est signifié et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé.
Le congé doit-il indiquer le nouveau loyer proposé ?
Dans le congé avec offre de renouvellement, il n’est pas nécessaire que le nouveau loyer soit fixé.
Le renouvellement du bail commercial, en effet, n'est pas subordonné à la fixation préalable ou concomitante du loyer du bail renouvelé. Les parties pouvant y procéder postérieurement, amiablement ou devant un juge.
La date de délivrance et d’effet du congé.
Le congé doit être donné six mois avant la date d'expiration du bail et il prend effet à cette date.
Un congé délivré par le bailleur dans le délai de préavis légal, mais pour une date prématurée, produit ses effets à la date d’échéance du bail.
Dans le cas où le bailleur donne congé moins de six mois avant l’échéance du bail ou si l’échéance contractuelle, le congé doit être signifié pour le dernier jour du trimestre civil distant d’au moins six mois.
Le bailleur peut également donner congé plus longtemps à l'avance. Le texte étant silencieux sur la question.
La réponse du locataire au congé délivré par le bailleur
Le locataire peut accepter le congé notifié par son bailleur aux conditions qu’il a proposées.
La réponse du locataire doit-elle prendre une forme particulière ?
Les textes ne prévoient pas de formalisme particulier. Toutefois, il a été jugé que le congé délivré par le bailleur a été implicitement accepté par le preneur dans la mesure où celui-ci se serait maintenu dans les lieux sans qu'aucune des parties n'ait agi (Cass. Civ. 3ème, 4 octobre 1994, n° 92-21.943).
Le locataire peut tout aussi bien accepter le principe du renouvellement en contestant les modalités de l'offre (et notamment de loyer) du bailleur.
Il est précisé qu’en cas de désaccord des parties sur un élément essentiel du bail commercial, comme le point de départ du bail, l'acceptation n'est pas valable et le bail n'est pas formé.
Que faire en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé ?
En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé proposé, la partie qui y a le plus intérêt doit saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé. A défaut, dans le délai de deux ans de l'article L. 145-60 du Code de commerce, le bail est alors renouvelé aux clauses et conditions, notamment de prix, du bail expiré.