Le renouvellement du bail commercial donne lieu à un nouveau bail commercial qui, s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration.
Cependant, en pratique, les parties peuvent convenir de modifications. La loi, également, peut entraîner une modification des conditions du bail du fait de l’intervention de nouvelles dispositions impératives (c’est le cas, par exemple, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel).
L’objet du bail commercial renouvelé
L’objet du bail renouvelé, à savoir son assiette, c’est-à-dire le local loué, doit être le même que celui du bail initial.
S’il y a un seul local, ce seul local sera l’objet du bail renouvelé. S’il y a plusieurs locaux se seront plusieurs locaux qui seront l’assiette du nouveau bail. Le bailleur ne pouvant en retirer unilatéralement une partie sous peine d'être condamné au paiement d'une indemnité d'éviction.
La Cour de cassation ayant en effet décidé qu’un refus de renouvellement partiel équivaut à un refus de renouvellement total.
Les obligations des parties
Les parties demeurent tenues aux mêmes obligations que celles découlant du bail expiré. Le bailleur ne pourra ainsi pas prévoir que la vétusté, alors à sa charge dans le bail expiré, sera à celle du preneur dans le bail renouvelé. Il en est de même pour les conditions de jouissance, de cession, de sous-location, de réalisation de travaux.
Les seules exceptions étant celles que prévoient la loi. A ce titre, la loi Pinel interdit depuis que le bailleur impose au locataire la prise en charge des travaux relevant de l’article 606 du Code civil. En outre, elle vient limiter la durée de la garantie solidaire entre cédant et cessionnaire à trois années.
Ces dispositions étant d’ordre public, les parties ne peuvent plus y déroger dans le cadre du bail renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Il en va de même du tableau de catégories de charges. Celui-ci doit être inclus au bail renouvelé depuis la loi Pinel. Cependant, il ne doit pas être l’occasion pour le bailleur d’imputer de nouvelles charges, non prévues antérieurement, au locataire.
La destination du bail commercial
Les locaux loués conservent la même destination. Le bailleur ne peut amputer la clause d’une ou de plusieurs activités. De même, il n’est pas tenu d’en rajouter une ou plusieurs autres à celle(s) déjà autorisée(s).
Le loyer du bail commercial renouvelé
La règle en matière de fixation du loyer renouvelé est celle du plafonnement, c’est-à-dire de la fixation en fonction de la variation indiciaire (sauf à ce que la valeur locative soit inférieure).
En cas de désaccord, il conviendra aux parties de se pouvoir devant un juge. Nous vous renvoyons vers nos pages relatives au calcul du loyer renouvelé.
L’intervention du juge dans le cadre du renouvellement du bail commercial
En cas de désaccord des parties sur les clauses du bail, il n’appartient pas au juge de les modifier si la licéité des clauses n’est pas débattue. Il ne peut dès lors pas ajouter une clause augmentant le montant du dépôt de garantie, ou autorisant les cessions.
Il ne peut pas non plus supprimer la clause d'un bail qui vient limiter le remboursement de l'impôt foncier par le preneur et réduire ainsi le montant du loyer. Tout juge qui y procéderait outrepasserait ses pouvoirs et irait à l’encontre de la volonté des parties.
Rien n’empêche les parties de renégocier elles-mêmes les clauses de leur bail si elles considèrent qu’à la période du renouvellement, et depuis la date d’effet du bail expiré, les conditions et circonstances ont changé et requièrent une adaptation du nouveau bail à ces nouvelles circonstances.